خرید و فروش ویلا

خرید و فروش ویلا ، خانه ، زمین

خرید و فروش ویلا

خرید و فروش ویلا ، خانه ، زمین

۲ مطلب با کلمه‌ی کلیدی «تعیین قیمت ویلا» ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

جایگزین خرید در بازار ویلا

 به  گزارش دنیای اقتصاد ؛ بازار نوروزی معاملات «ویلا» در استان‌های شمالی، تحت‌تاثیر ذائقه جدید متقاضیان با تغییر چهره نسبت به دوره‌های قبل مواجه شد. متقاضیان خانه دوم در شهرهای شمالی براساس آنچه واسطه‌های ملکی خبر داده‌اند، «اجاره بلندمدت» را جایگزین «خرید» کرده‌اند و سمت عرضه نیز برای پاسخ به این نوع نیاز، فایل‌های اجاره ویلا را افزایش داده است. چهار نشانه از بی‌میلی به خرید ویلا به‌رغم افزایش تقاضا در این بازار وجود دارد که آستانه رونق اجاره‌داری در شمال را تایید می‌کند. قیمت پیشنهادی فروش و اجاره ویلا در گزارش آمده است.

 

بازار ویلاهای شمال در آستانه دوره دست‌کم یک ماهه رونق خرید ویلا با تغییر شکل ورود متقاضیان مواجه شده است. همزمان با فرارسیدن فصل تامین ویلا اعم از خرید یا اجاره در آغاز بهار، گروهی از مسافران نوروزی که به قصد گذران تعطیلات به شهرهای شمالی سفر می‌کنند، کسانی هستند که قصد خرید «خانه دوم» دارند. این افراد تعطیلات عید را بهانه می‌کنند تا ضمن گذران اوقات فراغت، به بازدید از شهرهایی که از ماه‌ها قبل به‌عنوان کاندیدای محل ویلا انتخاب کرده‌اند، رفته و پس از نهایی کردن انتخاب، خرید خود را در بازار املاک ویلایی دو استان شمالی کشور انجام دهند. با این وجود تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد امسال سبک تامین ویلا از سمت متقاضیان «خانه دوم» تغییر کرده و آنها به سراغ یک گزینه جایگزین به‌جای «خرید» در بازار ویلا رفته‌اند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در سال‌های گذشته اغلب کسانی که به دنبال تهیه ویلا بوده‌اند، با قصد خرید به بازار ورود و درباره قیمت‌ها و موقعیت املاک تحقیق می‌کردند. این در حالی است که امسال آن دسته از مسافران نوروزی شهرهای شمالی که از مبدا تهران به قصد تامین «خانه دوم» قصد ورود به شهرهای شمالی را دارند، از گزینه «اجاره ویلا» به‌عنوان جایگزین خرید استفاده می‌کنند. ۴ نشانه از تغییر سبک ویلادار شدن متقاضیان خانه دوم در شهرهای شمالی وجود دارد که اثبات می‌کند در مقطع فعلی، بخش عمده این افراد اجاره بلندمدت ویلا را به خرید آن ترجیح می‌دهند.

 

اولین نشانه از تقویت بازار اجاره ویلا نسبت به خرید که در تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» مشهود شد، قدیمی بودن فایل‌های فروش ویلا در بنگاه‌های املاک و موتورهای جست‌وجوی ملکی است. تعداد فایل‌هایی که اخیرا و طی یکی دو هفته پایانی اسفند به بازار نقل و انتقالات ویلا اضافه شده بسیار اندک است اما در مقابل شمار فایل‌های اجاره سالانه ویلا بسیار زیاد است؛ ضمن اینکه هر روز فایل‌های عرضه شده برای اجاره سالانه ویلا به موتورهای جست‌وجوی معتبر اضافه می‌شود. بخشی از ازدیاد فایل‌های اجاره ویلا را می‌توان به همزمانی با تعطیلات نوروز نسبت داد اما اغلب این فایل‌ها علاوه بر اعلام اجاره شبانه در ایام نوروز، بهای اجاره سالانه را نیز به متقاضیان اعلام می‌کنند. نشانه دوم را که موید جایگزین شدن اجاره ویلا به‌جای خرید آن در میان انبوهی از متقاضیان خانه دوم در شهرهای شمالی است باید در سمت عرضه جست‌وجو کرد.

 

در میان فایل‌های فروش از سال‌های گذشته که بازار ملک درگیر رکود بود، آپشن تسویه اقساطی بخشی از بهای خرید وجود داشت. اما امسال آپشن دیگری برای ترغیب به خرید ویلا به فایل‌ها اضافه شده و آن «پیشنهاد وام» است. به دنبال تغییر رفتار سمت تقاضا و جایگزین کردن اجاره ویلا به جای خرید، فروشنده‌ها ناگزیر به استفاده از ابزارهای تشویقی شده‌اند تا بتوانند در چنین بازاری ملک خود را بفروشند و در این میان پیشنهاد وام شاید مهم‌ترین ابزار در اختیار آنها است.  تحقیقات «دنیای اقتصاد» حاکی است ویلاهای وام‌دار در فایل‌های فروش به دو گروه کلی دسته‌بندی می‌شوند. گروه نخست مربوط به ویلاهای با قیمت پایین (زیر ۲۰۰ میلیون تومان) است که برخی از آنها با استفاده از وام ارزان‌قیمت بانک عامل بخش مسکن ساخته شده و همین وام قابل انتقال به خریدار است. این وام‌ها عمدتا رقمی بین ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان دارند که بین ۱۰ تا ۲۰ درصد از بهای ملک را پوشش می‌دهد.

 

گروه دوم ویلاهایی هستند که با وام ساخته نشده‌اند و قرار نیست هیچ نوع تسهیلات بانکی بارگذاری شده روی ملک به خریدار منتقل شود، بلکه فروشنده‌ها با اطلاع از وام‌هایی که از بانک‌های شهر آنها قابل پرداخت است، آن را به خریدار «پیشنهاد» می‌کنند. از آنجا که این نوع وام‌ها عمدتا با نرخ‌های بالا از سوی موسسات مالی و اعتباری و برخی از بانک‌های خصوصی پرداخت می‌شود، پیشنهاد آنها بیشتر روی ویلاهای میان‌قیمت با بهای بیش از ۴۰۰ میلیون تومان از سوی فروشنده مطرح می‌شود. این نوع وام‌ها با قرار گرفتن سند ملک در رهن بانک یا موسسه اعتباری تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود.

 

موضوع جالب توجه این است که استفاده از وام برای خرید ویلاهای شمال بر خلاف خانه‌های تهران با واکنش منفی مالکان روبه‌رو نمی‌شود. در ماه‌های اخیر که رونق به بازار معاملات مسکن در تهران بازگشته، برخی از مالکان با اطلاع از اینکه متقاضی خرید قصد استفاده از تسهیلات بانکی را دارد، از فروش ملک خود به او منصرف می‌شوند و خریدارانی را ترجیح می‌دهند که از وام بانکی استفاده نمی‌کنند. این در حالی است که مالکان ویلاهای فروشی در شهرهای شمالی خود استفاده از وام را به خریداران پیشنهاد می‌کنند.

 

سومین نشانه جایگزینی اجاره به جای خرید در بازار ویلاهای شمال تایید واسطه‌های ملکی بر این گزاره است. اغلب مشاوران املاک در شهرهای شمالی دو استان گیلان و مازندران معتقدند سایه رکود بر سر بازار ویلاها هنوز وجود دارد و حتی تمایل به خرید اقساطی نیز کاهش یافته است.  به گفته آنها، نرخ اجاره ویلا نیز نسبت به سال گذشته تغییر چندانی نداشته است. نشانه چهارم نیز تغییر مسیر فایل‌های فروش به بازار اجاره است. تحقیقات میدانی حاکی از این است که بسیاری از صاحبان فایل‌های اجاره ویلا پس از اعلام قیمت اجاره‌بهای ویژه نوروز و نیز رهن و اجاره سالانه، در برابر درخواست متقاضی که قیمت فروش ویلا را جویا می‌شود، واکنش مثبت نشان داده و قیمت فروش را هم اعلام می‌کنند. به عبارت دیگر، بخشی از فایل‌های اجاره ویلا در بازار کنونی، همان فایل‌های فروشی است که ماه‌ها در انتظار خریدار باقی ماندند و در نهایت با فرارسیدن فصل طلایی فروش و اجاره ویلا، پس از یک دوره تلاش ناموفق برای فروش، برای اجاره شبانه و سالانه عرضه شده‌اند.

 

به گزارش «دنیای اقتصاد»، واسطه‌های ملکی شهرهای شمالی که ارتباط نزدیکی با هر دو سمت عرضه و تقاضای ویلا دارند، بر این باور هستند که تغییر رفتار متقاضیان ویلا در بازار بهار امسال را می‌توان به دو واقعیت و علت نسبت داد. واقعیت اول تصویری است که متقاضیان خانه دوم از دردسرهای ویلاداری دریافت کرده‌اند. تجربه مالکان ویلا در جمع خانواده، آشنایان و اطرافیان، آنها را به این باور رسانده که هزینه‌های حاشیه‌ای نگهداری ویلا در شهرهای شمالی قابل توجه است. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های ریالی و غیرریالی است و علاوه بر بهای نگه داشت تجهیزات و تاسیسات، ممکن است هر از چندگاهی ناگزیر به سفر به شمال برای رسیدگی حضوری به امور تعمیرات ملک خود باشند و این موضوعات برای ساکنان پرمشغله تهران دردسرآفرین است.

 

واقعیت دوم نیز که موجب شیفت تقاضا از خرید به اجاره ویلا شده این است که متقاضیان خانه دوم به این موضوع رسیده‌اند که شاید کمتر از دو ماه از مجموع روزهای کل سال آن هم به شکل ناپیوسته، از این دارایی ملکی استفاده کنند و در بقیه ایام سال بدون استفاده باقی می‌ماند. از طرفی اگرچه ملک ارزش افزوده قابل توجهی در بلندمدت دارد، اما تجربه نشان می‌دهد شیب رشد قیمت ملک در شهرهای شمالی به هیچ وجه مانند شیب رشد قیمت در تهران نیست و از همین رو بسیاری از متقاضیان ویلا که در عین حال مقصود سرمایه‌گذاری دارند، خرید ملک دیگری در تهران یا سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای اقتصادی را به خرید ویلا ترجیح می‌دهند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.


سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

  • آگهی مجانی
  • ۰
  • ۰

عواملی که قیمت یک ویلا را تعیین می‌کنند

به  گزارش  اقتصاد نیوز؛شهرام سلامت‌طلب در رابطه با عواملی که قیمت یک ویلا را تعیین می‌کنند، بیان کرد: به طور کلی ساخت مسکن و همچنین ویلا به چند عامل بستگی دارد: قیمت زمین، هزینه ساخت ویلا و هزینه‌های تاسیسات رفاهی.

او افزود: بنابراین زمین‌هایی که دارای سند مالکیت و همچنین جواز ساخت‌وساز هستند ارزش بیشتری نسبت به زمین‌های غیرقانونی دارند. از آنجا که برای ساخت ویلا باید حداقل 50 درصد از مساحت زمین به فضای سبز اختصاص داده شود، بنابراین برای ساخت ویلایی 200متری حداقل به 400 یا 500 متر زمین نیاز است. از طرفی اگر در ساخت ویلا مقررات ملی رعایت شود، طبق اصول تصویب‌شده وزارت راه و شهرسازی و آیین‌نامه‌های مربوطه عمل شود، بتن‌سازی و... مناسب باشد، در نتیجه هزینه ساخت‌وساز برای هر مترمربع زیر یک میلیون تومان تمام نخواهد شد و از آنجا که برخی از افراد در ساخت‌وساز به این موارد توجه می‌کنند، اما برخی بدون رعایت قانون به ساخت‌وسازهای غیرمجاز می‌پردازند، قیمت ویلاها در شمال با یکدیگر تفاوت دارند.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان مازندران در ادامه بیان کرد: همچنین هزینه‌های تاسیسات رفاهی مانند استخر، آلاچیق، محوطه ورزشی و... می‌تواند هزینه تمام‌شده ویلا را تا چند برابر افزایش دهد، از این رو نیز بازه قیمت ویلا از چندصد میلیون تا چند میلیارد متغیر است.

او گفت: اما از طرفی گاهی اوقات شاهد تغییر قیمت ویلاها نیز هستیم، این موضوع به همان بحث ساخت‌وساز ویلاهای غیرمجاز بازمی‌گردد و وجود حجم عظیمی از این ویلاها سبب می‌شود تا ارزش ویلاهایی که روی اصول ساخته شده‌اند بالا رود و هر چه موضوع ویلاهای غیرمجاز بیشتر در میان مردم آشکار شود، ارزش ویلاهای مجاز بالاتر می‌رود. عامل دیگری که می‌تواند سبب بالا رفتن قیمت ویلاها شود، موضوع توریست‌پذیر بودن منطقه است و معمولاً قیمت زمین و همچنین ویلا در مناطق توریست‌پذیر بالاتر از سایر نقاط کشور است.

سلامت‌طلب در پاسخ به این سوال که چرا گاهی اوقات که قیمت مسکن و زمین در شهر تهران ثابت است، اما قیمت ویلا و زمین‌های ویلایی در شمال کشور روندی افزایشی دارد؟ گفت: قیمت ویلا ربطی به قیمت مسکن ندارد. معمولاً افرادی که محل زندگیشان در شهرهای دیگر است، برای تفریح در مناطق شمالی ویلا خریداری می‌کنند و بیشتر این افراد تنها در صورتی ویلا خریداری می‌کنند که در شهر خود خانه و ماشین خوبی دارند، در نتیجه مازاد پولشان را به خرید ویلا در شمال کشور اختصاص می‌دهند و از آنجا که ویلا نیاز اصلی افراد در جامعه نیست، در نتیجه قیمت رقابتی ندارد.

او در پاسخ به این سوال که آیا در حال حاضر می‌توان گفت که بازار ویلا برای سرمایه‌گذاری مناسب است؟ بیان کرد: خیر. من چشم‌انداز خوبی برای سرمایه‌گذاری در بازار ویلا مشاهده نمی‌کنم. در واقع می‌توان این موضوع را نیز به همان بحث قبل ربط داد، یعنی اینکه تنها افرادی که پول مازاد دارند به خرید ویلا می‌پردازند.

او افزود: حدود سه سال است که ما در رکود عمیق به سر می‌بریم و با توجه به اینکه گفته می‌شود این روزها در حال خارج شدن از رکود هستیم، در نتیجه در مرحله اول باید نیازهای اولیه مردم (مسکن) پر شود و به همین خاطر به دنبال نیازهای ثانویه (ویلا) نمی‌روند.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان مازندران بیان کرد: علت دیگری که از نظر من مردم به دنبال خریدن ویلا نخواهند رفت، وام‌های کلان و میلیاردی است که در دولت قبل داده شد. وام‌های بسیار سنگین و بی‌حساب‌وکتاب، اکنون به زمین، ویلا و ماشین‌های لوکس تبدیل شده است. همچنین از دولت قبل ما در شرایط تحریم قرار گرفتیم اما به دلیل اینکه در آن زمان منابع خوبی داشتیم این قضیه در میان مردم خیلی احساس نشد، اما از سال 1392 به بعد به دلیل اینکه سرمایه‌های کشور خرج شد و ذخایر ارزی کاهش پیدا کرد این موضوع بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت، از طرفی دیگر به سرمایه‌گذاران وام نمی‌دهند، بنابراین سرمایه‌داران دیگر قادر به خریدن ویلا و... نیستند، چراکه عملاً بیشتر آنها به دولت بدهکار هستند.

او در خصوص پیش‌بینی‌اش از بازار ویلای کشور گفت: آینده این بازار به پارامترهای بسیاری بستگی دارد. اگر به قول بسیاری از آقایان برجام به فرجام خوبی برسد و آمریکا به تعهدات خود عمل کند و کشورهای دیگر با ما تعامل داشته باشند و سرمایه‌های خارجی به کشور ما وارد شود، در آن زمان شمال به مهد توریست کشور تبدیل خواهد شد و این موضوع بیش از هر چیزی به مسائل سیاسی کشورمان بستگی دارد. اگر مناطق شمالی کشور توریست‌پذیر شود، می‌توان این پیش‌بینی را کرد که به دلیل سرمایه‌گذاری‌های کلانی که ممکن است از کشورهایی مانند ترکیه، دوبی و بسیاری از کشورهای اروپایی وارد کشور می‌شود، قیمت زمین در شمال تا 10 برابر افزایش پیدا کند.

سلامت‌طلب افزود: همان‌طور که قبل‌تر هم به این موضوع اشاره کردم، اگر نگاهی به کشورهای توریست‌پذیر دنیا داشته باشیم، مشاهده می‌کنیم که قیمت زمین در کنار دریا 5 تا 10 برابر قیمت زمین در مرکز آن کشور است و قاعدتاً باید این موضوع در کشور ما نیز صدق کند. این در حالی است که متوسط قیمت زمین در تهران بیش از 10 برابر قیمت زمین در شمال است و علت آن تنها به این موضوع برمی‌گردد که کشور ما توریست‌پذیر نیست.

او در ادامه بیان کرد: آینده بسیار خوب برای کشور ما از جمله بازار ویلای شمال کشور در صورتی قابل تصور است که مجموعه نظام به این نتیجه برسد که ما باید وضعیت توریستی کشور را تقویت کنیم تا از این طریق پول به اقتصاد کشور تزریق شود. در غیر این صورت و در صورت ادامه دادن وضعیت کنونی، داستان به همین صورت ادامه خواهد داشت.

او در رابطه با وضعیت کنونی بازار مسکن در شمال کشور گفت: بازار مسکن در شمال کشور نیز در رکود کامل به سر می‌برد. مسکن در بسیاری از مناطق با همان قیمت‌های سال 92 به فروش می‌رسد و با در نظر گرفتن نرخ تورم می‌توان عنوان کرد که حتی قیمت‌ها کاهش هم پیدا کرده است. بنابراین با سیستم موجود و با توجه به هزینه‌های نظام‌مهندسی، شهرداری و انشعابات و... برای سازنده‌ها صرف ندارد که به ساخت‌وساز بپردازند و در شرایط کنونی در واقع متحمل ضرر می‌شوند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

  • آگهی مجانی